Miete | Erfurt | Thüringen
Mietspiegel

Der Mietspiegel ist für den Mieter und den Vermieter einer Immobilie von Bedeutung. Er gibt exemplarisch Übersicht über die ortsübliche Miete. Der Mietspiegel bezieht sich immer auf eine konkrete Stadt oder Gemeinde. Ein Mietspiegel muss ein realistisches Bild der Mietpreisentwicklung in der Region abgeben und darf nicht willkürlich aufgestellt werden.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Der Gesetzgeber differenziert zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel bei Immobilien. Der einfache Mietspiegel wird in § 558c des BGB geregelt, der qualifizierte in § 558d des BGB. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung eines einfachen Mietspiegels. Das Gesetz definiert hier lediglich den Begriff Mietspiegel. Er muss von Interessenvertretern beider Seiten und der Gemeinde gemeinsam erstellt werden. Diese Definition hat auch für den qualifizierten Mietspiegel Gültigkeit. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Gegensatz dazu nach wissenschaftlichen Erkenntnissen zu erstellen. Die angewandte Methode zur Ermittlung des Mietzinses muss dokumentiert und leicht überprüfbar sein. Ein qualifizierter Mietspiegel muss aktuell sein und ist daher maximal zwei Jahre gültig. Für Gemeinden und Gerichte haben qualifizierte Mietspiegel meist größere Bedeutung.

Vergleichsmieten als Grundlage zur Berechnung der Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete soll dem Vermieter als Grundlage einer Mieterhöhung und dem Mieter zur Prüfung dieser dienen. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, kann ein einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Eine weitere Möglichkeit ist die Befragung eines Sachverständigen oder die Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen. Ein einfacher Mietspiegel wird zwar von den Gemeinden aufgestellt, doch weder Mieter noch Vermieter können dagegen rechtlich vorgehen. Der Mietspiegel ist kein anfechtbarer Verwaltungsakt.

Vermieter ziehen zur Begründung einer Mieterhöhung in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete heran, denn sie sind zur Begründung verpflichtet. Wurde die Miete in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht, kann der Vermieter oder Eigentümer eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern. Im Mietspiegel wird die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche benannt. Lage und Ausstattung der Wohnung haben Einfluss auf den Preis. Es macht einen Unterschied, ob eine Immobilie mit Balkon, Terrasse, Garten, Aufzug oder behindertengerecht ausgestattet ist oder nach modernsten Kriterien wärmeisoliert wurde. Von großer Bedeutung ist auch das Baujahr des Hauses. Der Mietspiegel beschreibt Eigenschaften der Wohnungen und des Bezirks, in der sie liegt. Die Lage des Hauses wird ebenso beschrieben wie die vorhandene Infrastruktur und der Charakter des Wohnumfeldes.

Die Lage bestimmt hauptsächlich den Preis von Immobilien

Die Lage von Immobilien innerhalb Deutschlands beeinflusst ihren Wert erheblich. In Ballungsräumen sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark angestiegen und die Tendenz ist weiter steigend. Die Mietspiegel in den Großstädten München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart sind die höchsten im Land. In ländlichen Regionen mit großer Abwanderung müssen deutlich geringeren Mieten gezahlt werden. In Thüringen weichen die Mieten in Jena, Erfurt und Weimar von denen der restlichen Städte und Gemeinden stark ab. Die sogenannte Impulsregion verzeichnet die höchsten Mieten in Thüringen. Da es keine gesetzliche Verpflichtung zur Darlegung eines Mietspiegels gibt, hat nicht jede Gemeinde gute Vergleichsmöglichkeiten. Die Miete kann hier individuell bestimmt werden, letztendlich regelt jedoch die Nachfrage den Preis.