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Mietkaution

Wenn ein Mieter eine neue Wohnung oder Gewerbefläche beziehen will, muss er, neben der monatlichen Miete, fast immer eine Mietkaution an den Vermieter bezahlen. Aber welchen Sinn hat eigentlich eine solche Kaution? Man kann die Mietkaution als eine Art Sicherheit für den Vermieter definieren, sie wird auch mit dem Begriff Mietsicherheit bezeichnet. Die Kaution ist für den Vermieter als Eigentümer der Immobilie eine finanzielle Rücklage, falls der Mieter in Zahlungsverzug gerät, sei es hinsichtlich der reinen Miete oder der Nebenkosten, oder aber an der Mietsache Schäden verursacht wurden, die der Vermieter mit Hilfe der Mietsicherheit beheben lassen kann.

Gesetzliche Regelung der Mietkaution

Das Zahlen einer Mietkaution ist von Seite des Gesetzgebers keine Verpflichtung, allerdings gibt es Regeln für die maximale Höhe der Kaution, sie darf drei Monatsmieten nicht überschreiten, sowie die Vorgabe der Geldanlage und Verzinsungspflicht des Vermieters. Mit Monatsmiete ist dabei die Kaltmiete, also die Gesamtmiete abzüglich der Betriebskosten gemeint. Der Vermieter muss in jedem Falle die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Diese Vorschriften sind im BGB § 551 niedergeschrieben und für den Vermieter als Sicherungsnehmer bindend.
Ob eine Mietkaution gezahlt werden muss, sollte im Mietvertrag hinterlegt sein. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, die Mietsicherheit in einer Gesamtsumme an den Eigentümer der Immobilie zu zahlen, sondern er kann diese in drei gleiche monatliche Raten tilgen. Die Ratenzahlung ist auch dann gültig und möglich, falls im Mietvertrag eine sofortige Zahlung vereinbart wurde. Indessen sollte die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses beglichen werden, die zwei weiteren in den Folgemonaten gemeinsam mit der Miete. Sollte hier der Mieter mit der Kautionszahlung in Rückstand geraten, besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Gängigste Arten von Mietkautionen

Bezüglich Art der Kaution sind Vermieter und Mieter frei, der Gesetzgeber macht hier keine speziellen Vorgaben, im Folgenden werden die gängigsten kurz vorgestellt.

Barkaution

Die Barkaution ist die am häufigsten vorkommende Art der Sicherheitsleistung an den Vermieter. Hier wird, wie der Name schon andeutet, die Mietsicherheit durch Bargeld geleistet oder aber durch Überweisung auf ein Treuhandkonto, eingetragen auf den Namen des Mieters.

Kautionssparbuch

Der Mieter hat hier die Möglichkeit, die geforderte Mietsicherheit auf ein Sparbuch bei einer Bank seiner Wahl anzulegen und dieses anschließend an den Vermieter zu verpfänden. Das Sparbuch wird nach Einzahlung der Kautionssumme direkt an den Vermieter mit einer von den Banken bereitgestellten Verpfändungserklärung übergeben.

Bürgschaft

Bei der Mietbürgschaft verpflichtet sich ein Dritter, Zahlungen an den Vermieter zu leisten, falls diesem finanzieller Schaden durch fehlende Mieteinnahmen oder zu zahlende Reparaturen aus dem Mietverhältnis droht. In der Praxis dient die Mietbürgschaft zumeist der zusätzlichen Absicherung bei unzureichender Bonität des Mieters. Bei einer Bankbürgschaft, auch Bankaval genannt, tritt die Bank als Bürge ein und würde im Falle eines finanziellen Schadens die Kautionshöhe an den Vermieter zahlen.

Mietkautionsversicherung als Alternative

Wie der Name schon verrät, wird hier eine Versicherung, seitens des Mieters abgeschlossen, der eine bestimmte Summe in die Police einzahlt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses tritt die Mietkautionsversicherung bei Bedarf in Kraft. Sie bietet dem Mieter als Versicherungsnehmer Vorteile, aber auch dem Vermieter. Für den Mieter entfällt zu Beginn des Mietverhältnisses die Zahlung der Kautionssumme, was für eine finanzielle Entlastung sorgt. Dafür zahlt der Mieter jährlich Prämien an den Versicherer abhängig von der Höhe der Kaution. Der Vermieter hingegen, kann seine Ansprüche auf Entschädigung auch dann wirksam geltend machen, falls weitere Gläubiger Ausgleich ihrer Forderungen beanspruchen und eventuell eine Kontopfändung bevorsteht.

Rückzahlung der Mietkaution

Hat der Mieter die Mietforderungen und die Nebenkosten stets beglichen und wird die Immobilie im gewünschten Zustand übergeben, so muss die Kaution in voller Höhe, zuzüglich Zinserträge, vom Vermieter zurück gezahlt werden, bei einem Kautionssparbuch ist dieses aufzulösen. Der Vermieter kann allerdings die Kaution bis zu sechs Monate, unter Umständen bis zu zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses für eventuelle Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zurückhalten. Auch Mietbürgschaft und Police werden nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Wahrung der Anspruchsfristen des Vermieters aufgelöst.