Mietzins im Rückstand | Mietschulden | fristlose Kündigung
Zahlungsverzug bei Miete
Bei Zahlungsverzug des Mieters über die monatlich zu entrichtende Miete hat der Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Unter Miete sind hierbei die Grundmiete zuzüglich aller vertraglich vereinbarten Zahlungen und die Betriebskosten gemeint. Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung oder sonstige Ersatzansprüche des Vermieters werden zur Berechnung der Höhe des Zahlungsverzugs nicht hinzugezogen. Nachfolgend möchten wir kurz anhand von kleinen Beispielen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB bei Zahlungsverzug des Mieters erläutern.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3a
Der Mieter zahlt für zwei aufeinander folgende Termine die Miete nicht oder liegt in diesem Zeitraum mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug. Mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug heißt, dass der Mieter mindestens eine Monatsmiete schuldet.
Beispiel:
Die monatliche Miete inkl. der Betriebskosten beträgt 500€. Zahlt der Mieter die Miete für Januar und Februar nicht, also für zwei aufeinander folgende Termine, so sind die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung des Mietvertrags gegeben.
Zahlt der Mieter für Januar 300€ und für Februar 100€ so liegt er in einem Zeitraum von zwei Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug, der Rückstand beträgt hier 600€ und überschreitet somit eine Monatsmiete. Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung liegen demnach vor.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3b
Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum, mehr als zwei Monate, einen Mietrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten aufgebaut.
Beispiel:
Die monatliche Miete inkl. der Betriebskosten beträgt 500€. Zahlt der Mieter für Januar 400€ und für Februar 300€, so liegt die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug noch nicht vor, da in einem Zeitraum von zwei Monaten der Rückstand den Betrag einer Monatsmiete noch nicht überschreitet. Beträgt nun die Zahlung für März 100€ so liegt der Mieter nach drei Monaten mit 700€ im Verzug. Der Mietrückstand überschreitet zwar eine Monatsmiete, jedoch in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei aufeinander folgende Termine erstreckt. Somit liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug auch noch nicht vor.
Zahlt nun der Mieter für April nur 200€, so summieren sich die Mietschulden auf insgesamt 1.000€. Der Mieter befindet sich nun mit zwei Monatsmieten im Rückstand, die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung liegen demnach vor.
